Walka z patodeweloperką – przepisy od sierpnia 2024
Przepisy o patodeweloperce to potoczna nazwa nowelizacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych budynków i ich usytuowania. Regulacje te, które weszły w życie 1 sierpnia 2024 roku, stanowią odpowiedź na rosnące problemy związane z nieuczciwymi praktykami niektórych deweloperów na polskim rynku nieruchomości. Zjawisko patodeweloperki obejmuje realizację inwestycji deweloperskich niezgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi standardami, co negatywnie wpływa na komfort, bezpieczeństwo i jakość życia mieszkańców.
Najważniejsze informacje z artykułu
- Przepisy o patodeweloperce obowiązują od 1 sierpnia 2024 roku i wprowadzają surowsze warunki techniczne budynków, w tym większe odległości od granic działek oraz obowiązkowe place zabaw na osiedlach
- Minimalna powierzchnia lokali użytkowych została podniesiona do 25 m², co ma wyeliminować zjawisko mikroapartamentów sprzedawanych jako obejście przepisów mieszkaniowych
- Tereny biologicznie czynne muszą stanowić co najmniej 25% powierzchni działki, a deweloperzy są zobowiązani do większej transparentności cen zgodnie z nowelizacją z 2025 roku
- Rynek nieruchomości przechodzi transformację mającą na celu ochronę nabywców przed nieuczciwymi praktykami i poprawę komfortu życia na nowych osiedlach mieszkaniowych
Geneza i definicja patodeweloperki
Patodeweloperka to określenie stosowane wobec działań deweloperów polegających na maksymalizacji zysków kosztem jakości i funkcjonalności budynków wielorodzinnych. Praktyki te obejmują budowanie zbyt blisko sąsiadujących nieruchomości, tworzenie dysfunkcjonalnych układów przestrzennych, oferowanie mikroapartamentów o powierzchni poniżej standardów mieszkaniowych oraz zaniedbywanie terenów zielonych na osiedlach.
Przez lata nabywcy często godzili się na zakup lokali o ewidentnych wadach ze względu na atrakcyjną cenę, jednak problemy i usterki często ujawniały się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania. Ochrona nabywców stała się priorytetem ustawodawcy, który zdecydował się na wprowadzenie surowszych regulacji technicznych.
Kluczowe zmiany wprowadzone w 2024 roku
Nowelizacja warunków technicznych budynków wprowadza szereg konkretnych wymogów, które mają poprawić standard nowych inwestycji deweloperskich:
- Zwiększenie odległości budynków wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji od granicy działki do minimum 5 metrów
- Obowiązek budowy placów zabaw przy budynkach liczących ponad 20 mieszkań, dostępnych również dla osób niepełnosprawnych
- Podniesienie minimalnej powierzchni lokali użytkowych do 25 m² w celu eliminacji mikroapartamentów
- Wymaganie 25% terenów biologicznie czynnych na działkach budowlanych przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne
- Wprowadzenie przegród pionowych na balkonach i loggiach dla zwiększenia prywatności mieszkańców
Odległości od granic działek
Nowe przepisy wprowadzają znaczące zmiany w zakresie lokalizacji budynków wielorodzinnych względem granic działek. Wcześniej budynki mieszkalne, niezależnie od liczby kondygnacji, mogły być usytuowane w odległości 3-4 metrów od granicy działki, w zależności od obecności okien lub drzwi w ścianie.
| Typ budynku | Stare przepisy | Nowe przepisy od sierpnia 2024 |
|---|---|---|
| Do 4 kondygnacji | 3-4 m | Bez zmian (3-4 m) |
| Powyżej 4 kondygnacji | 3-4 m | Minimum 5 m |
| Z oknami/drzwiami | 4 m | 5 m (dla budynków >4 kondygnacji) |
| Bez okien/drzwi | 3 m | 5 m (dla budynków >4 kondygnacji) |
Walka z mikroapartamentami
Jedną z najważniejszych zmian jest ustalenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych na poziomie 25 m², co odpowiada standardowi mieszkaniowemu. Rozwiązanie to ma na celu zwalczenie zjawiska mikroapartamentów, które oficjalnie były sprzedawane jako lokale użytkowe, stanowiąc obejście przepisów o minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych.
Nowy wymóg nie dotyczy jednak wszystkich lokali użytkowych. Wyjątek stanowią lokale znajdujące się na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej z bezpośrednim dostępem z zewnątrz budynku – mogą one nadal mieć powierzchnię mniejszą niż 25 m². Obowiązek nie obejmuje również obiektów zamieszkania zbiorowego oraz jednorodzinnych budynków mieszkalnych z wydzielonymi lokalami użytkowymi.
Tereny biologicznie czynne
Tereny biologicznie czynne muszą stanowić co najmniej 25% powierzchni działki budowlanej przeznaczonej pod budowę budynków wielorodzinnych. Jeśli plan miejscowy przewiduje wyższy wskaźnik niż określony w rozporządzeniu, zastosowanie będzie miał wskaźnik z planu miejscowego. Wymóg ten ma na celu zapewnienie odpowiedniej ilości terenów zielonych na osiedlach mieszkaniowych i poprawę warunków życia mieszkańców.
Place zabaw i infrastruktura społeczna
Nowe przepisy nakładają obowiązek budowy placów zabaw przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych liczących ponad 20 mieszkań. Place te muszą być dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami, co zwiększa ich funkcjonalność i inkluzywność. Minimum 30% powierzchni placu powinno być zlokalizowane na terenie biologicznie czynnym, a trawniki i zieleńce muszą zajmować odpowiednią część obszaru.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 roku
W czerwcu 2025 roku Prezydent podpisał kolejną istotną nowelizację – tym razem ustawy o ochronie nabywców lokali mieszkalnych, która weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Nowe przepisy wprowadzają obowiązek transparentności cen na rynku nieruchomości:
- Deweloperzy muszą prowadzić własne strony internetowe dla każdej inwestycji
- Obowiązek podawania szczegółowych informacji o cenach za metr kwadratowy, całkowitej cenie nieruchomości oraz cenach pomieszczeń przynależnych
- Wszystkie ceny muszą zawierać podatek VAT i być regularnie aktualizowane
- Wprowadzenie gwarancji najlepszej ceny dla nabywców
- Obowiązek przekazywania danych cenowych do ministerstwa
Wyzwania implementacyjne
Przepisy o patodeweloperce budzą pewne kontrowersje w branży budowlanej. Deweloperzy wskazują na wzrost kosztów realizacji inwestycji, wydłużenie procedur administracyjnych oraz trudności interpretacyjne niektórych zapisów. Vacatio legis wynosząca siedem miesięcy miała umożliwić dostosowanie się do nowych wymogów, jednak wiele osób z branży uważa ten czas za niewystarczający.
Pojawiły się również błędy w zapisach prawnych – w październiku 2024 roku wykryto błąd w przepisach dotyczących odległości budynków od granicy działki, gdzie użyto słowa „lub” zamiast „i”, co mogło prowadzić do niejednoznacznej interpretacji.
Perspektywy rozwoju regulacji
Nowe regulacje stanowią znaczący krok w kierunku poprawy standardów budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Resort rozwoju pracuje nad dalszymi modyfikacjami przepisów, szczególnie w zakresie lokalizacji placów zabaw na osiedlach. Rynek nieruchomości będzie musiał dostosować się do nowych realiów, co może wpłynąć na ceny mieszkań, ale jednocześnie powinno przyczynić się do podniesienia jakości życia mieszkańców nowych osiedli.
Ostateczny wpływ przepisów na rynek nieruchomości będzie zależał od sposobu ich wdrożenia oraz dalszych działań regulacyjnych. Czas pokaże, czy wprowadzone zmiany rzeczywiście zlikwidują problem patodeweloperki i czy korzyści dla nabywców przeważą nad wzrostem kosztów budowy i potencjalnym ograniczeniem podaży mieszkań na rynku.
