Apartament w górach – inwestycja na każdą porę roku 

Apartamenty górskie stanowią coraz bardziej atrakcyjną alternatywę dla inwestorów poszukujących stabilnych źródeł dochodu z nieruchomości. W ostatnich latach obserwuje się znaczący wzrost zainteresowania tego typu lokalnymi, co wynika nie tylko z pandemicznych zmian w preferencjach wypoczynkowych Polaków, ale również z rosnącej świadomości inwestycyjnej dotyczącej nieruchomości turystycznych. Współczesny rynek nieruchomości górskich oferuje szeroki wachlarz możliwości – od kompaktowych studio po przestronne apartamenty rodzinne, które mogą służyć zarówno jako drugi dom, jak i źródło dochodu pasywnego.

Rynek apartamentów górskich w 2025 roku

Analiza rynku nieruchomości w polskich górach wskazuje na dynamiczny rozwój tego segmentu, choć z pewnymi charakterystycznymi cechami odróżniającymi go od rynku nadmorskiego. Według najnowszych danych, średnia cena mieszkania w ofercie w przeliczeniu na metr kwadratowy sięga 26,2 tys. zł, przy czym w ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano pewną stabilizację cen po okresie intensywnych wzrostów.

Ceny i trendy regionalnych rynków

Charakterystyka energetyczna budynków górskich oraz ich lokalizacja w różnych pasmach górskich wpływają na znaczące zróżnicowanie cenowe. Największe zainteresowanie inwestorów skupia się na powiatach suskim, nowotarskim, tatrzańskim i myślenickim, gdzie odnotowuje się najwyższe nasilenie budownictwa indywidualnego.

Region	Średnia cena za m²	Aktywność deweloperska	Sezonowość popytu
Zakopane i okolice	28-35 tys. zł	Wysoka	Całoroczna
Karpacz/Szklarska Poręba	22-28 tys. zł	Średnia	Zimowo-letnia
Beskidy	18-25 tys. zł	Niska	Sezonowa
Góry Świętokrzyskie	15-20 tys. zł	Bardzo niska	Letnia

W porównaniu z kurortami nadmorskimi, apartamenty górskie charakteryzują się nieco odmienną dynamiką cen. Ceny zakwaterowania w górach niemal przez cały rok są niższe od cen nad morzem, z wyjątkiem lutego i grudnia, co wpływa na strukturę dochodów z wynajmu krótkoterminowego.

Zalety inwestycji w apartamenty górskie

Inwestycja w nieruchomości górskie przynosi wiele korzyści, które czynią ją atrakcyjną opcją dla różnych typów inwestorów. Główne atuty tego typu lokowania kapitału obejmują zarówno aspekty finansowe, jak i związane z jakością życia:

• Całoroczna atrakcyjność turystyczna – zimą narty i snowboard, latem górskie wędrówki i aktywny wypoczynek
• Stabilny popyt na wynajem krótkoterminowy dzięki nieprzerwanej popularności górskich kurortów wśród turystów
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – mniejsza podatność na wahania rynkowe w porównaniu do innych form inwestycji
• Możliwość osobistego użytkowania jako drugi dom lub miejsce weekendowych wypadów rodzinnych

Górskie regiony, takie jak Zakopane czy Karpacz, cieszą się niesłabnącą popularnością wśród turystów przez cały rok. Piękne krajobrazy, liczne atrakcje turystyczne oraz możliwość uprawiania sportów zimowych i letnich sprawiają, że te miejsca przyciągają rzesze odwiedzających. Wysoka frekwencja turystów przekłada się na stabilny popyt na wynajem krótkoterminowy, co stanowi dużą zaletę dla inwestorów.

Apartamenty inwestycyjne w górskich miejscowościach przyciągają zarówno miłośników natury, jak i inwestorów szukających stabilnych źródeł dochodu. Dzięki temu można liczyć na stabilne dochody z wynajmu, nawet w okresach kryzysów gospodarczych.

Wyzwania i ograniczenia inwestycji górskich

Pomimo licznych zalet, apartamenty górskie wiążą się również z pewnymi wyzwaniami, które potencjalni inwestorzy powinni dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji zakupowej. Główne ograniczenia tego typu inwestycji koncentrują się wokół kilku kluczowych obszarów:

• Sezonowość popytu – zimą trudne warunki atmosferyczne mogą ograniczyć dostęp do niektórych usług i prowadzić do izolacji
• Wyższe koszty utrzymania – ogrzewanie w zimie może być bardzo kosztowne, szczególnie w surowych górskich warunkach
• Wysokie ceny zakupu – szczególnie w popularnych kurortach wymagany jest duży kapitał początkowy
• Brak kontroli nad apartamentem – gdy właściciele nie mieszkają na miejscu, wiąże się to z pewnym ryzykiem związanym z gośćmi

Największym minusem kupna apartamentu wakacyjnego w górach jest wysoka cena – zwłaszcza w popularnych kurortach, w których sezon trwa cały rok. Problemem jest również to, że właściciele nie mają pełnej kontroli nad apartamentem i jego gośćmi podczas nieobecności, co wiąże się z pewnym ryzykiem. Innym zagrożeniem jest brak gości, który może doskwierać zwłaszcza w mało wakacyjnych miesiącach i przy niesprzyjającej pogodzie.

Koszty eksploatacji mieszkania w górach obejmują nie tylko standardowe opłaty, ale również dodatkowe wydatki związane z trudnymi warunkami atmosferycznymi, takie jak odśnieżanie, utrzymanie dróg czy zabezpieczenia przed lawinami.

Wynajem krótkoterminowy jako źródło dochodu

Wynajem krótkoterminowy apartamentów górskich przynosi wiele korzyści zarówno dla właścicieli, jak i dla turystów. Dla inwestorów kluczowym atutem jest możliwość uzyskania stabilnego dochodu pasywnego poprzez wynajem krótkoterminowy. Turyści często preferują wynajem apartamentów zamiast hoteli, ponieważ oferują one większą przestrzeń oraz możliwość samodzielnego gotowania.

Apartamenty w górach przyciągają turystów o każdej porze roku, co sprawia, że wynajem krótkoterminowy staje się opłacalnym przedsięwzięciem. W sezonie letnim turyści przyjeżdżają na piesze wędrówki, a zimą na narty, co zapewnia stały napływ gości. Właściciele mogą liczyć na wyższe stawki wynajmu, szczególnie w sezonie wysokim.

Efektywność i rentowność

Apartamenty górskie często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach blisko szlaków turystycznych czy stoków narciarskich, co zwiększa ich atrakcyjność dla potencjalnych najemców. Właściciele mogą również korzystać z platform internetowych do promocji swoich nieruchomości turystycznych, co ułatwia dotarcie do szerokiego grona potencjalnych najemców.

Wynajem apartamentu może być elastyczny – właściciele mogą sami decydować o terminach dostępności swojej nieruchomości, co pozwala im na korzystanie z niej w wolnym czasie. Rental yield z apartamentów górskich może być szczególnie atrakcyjny w porównaniu do tradycyjnych form inwestowania, takich jak lokaty czy obligacje.

Średnia powierzchnia użytkowa domu wznoszonego w turystycznych miejscowościach górskich wynosi 156 m² i jest o 11 m² mniejsza niż w przypadku nadmorskich kurortów. W górach buduje się więcej domów małych (o powierzchni użytkowej poniżej 140 m²), ale też więcej domów dużych (powyżej 200 m²), co może świadczyć o większej popularności modelu biznesowego domu z dodatkowymi pokojami na wynajem.

Perspektywy rozwoju na najbliższe lata

Rynek nieruchomości górskich w 2025 roku i kolejnych latach prawdopodobnie będzie kontynuował trend wzrostowy, choć z umiarkowanym tempem. Rosnące zainteresowanie apartamentami inwestycyjnymi w górskich lokalizacjach wynika z kilku kluczowych czynników:

• Zmiana preferencji wakacyjnych Polaków w kierunku aktywnego wypoczynku w naturalnym otoczeniu
• Rozwój infrastruktury turystycznej w górskich regionach, co zwiększa atrakcyjność tych obszarów
• Rosnąca popularność pracy zdalnej umożliwiającej dłuższe pobyty poza miastem
• Stabilizacja rynku finansowego sprzyjająca długoterminowym inwestycjom w nieruchomości

Wzrost zainteresowania budową domu w górach w okresie pandemii jest widoczny w analizie wniosków kredytowych na budowę domu. W 2020 roku udział takich wniosków dla domów wznoszonych w pasie górskim w ogólnej liczbie wniosków był wyższy niż w poprzednich latach.

Budownictwo deweloperskie odgrywa w górach istotnie mniejszą rolę niż nad morzem, a jedynymi powiatami ziemskimi, gdzie notuje się regularną aktywność deweloperów, są położone na zachodzie powiaty karkonoski i lubański. Niższą aktywność deweloperów można tłumaczyć relatywnie wysokim nasyceniem analizowanego obszaru mieszkaniami oraz ograniczoną dostępnością gruntów budowlanych.

Przyszłość apartamentów górskich jako formy inwestycji wydaje się obiecująca, szczególnie w kontekście rosnącej świadomości znaczenia jakości życia i zbliżenia do natury. Inwestorzy coraz częściej poszukują alternatyw dla tradycyjnych form lokowania kapitału, a nieruchomości turystyczne w atrakcyjnych lokalizacjach górskich mogą oferować zarówno satysfakcjonujące zwroty finansowe, jak i możliwość osobistego korzystania z inwestycji.