Małe miasta w centrum uwagi deweloperów – analiza nowego trendu na rynku mieszkaniowym

Polskie małe miasta przeżywają obecnie prawdziwy renesans w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Eksperci zwracają uwagę na fascynujące zjawisko – nowoczesne osiedla mieszkaniowe powstają nawet w regionach, które borykają się z demograficzną depresją. To sygnał głębokich przemian społecznych i ekonomicznych, które kształtują nowy krajobraz polskiego rynku nieruchomości.

Statystyki nie kłamią – mniejsze ośrodki zyskują na znaczeniu

Między 2010 a 2024 rokiem udział powiatów o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy w ogólnej powierzchni mieszkaniowej oddawanej do użytku zwiększył się znacząco – z 17 do 23 procent. Szczególnie intrygujący jest fakt, że znaczny wzrost aktywności budowlanej zanotowały nawet powiaty z głębokim spadkiem liczby ludności. W ostatniej dekadzie udział powiatów ze spadkiem ludności o co najmniej 10 procent w ogólnej powierzchni mieszkań wzrósł z 4 do 6 procent.

Średnia krajowa wynosi obecnie niemal 6 nowych mieszkań na 1000 osób, przy czym w 10 powiatach liczba ta przekroczyła 10 na 1000 mieszkańców. Warto podkreślić, że 80 procent powiatów osiągnęło wynik poniżej średniej krajowej, co pokazuje koncentrację inwestycji w wybranych lokalizacjach.

Czynniki napędzające rozwój budownictwa w małych miastach

Wzrost zamożności jako motor zmian

Pierwszą i najważniejszą przyczyną intensyfikacji budownictwa mieszkaniowego w mniejszych ośrodkach jest wzrost dochodów ludności. Potrzeby mieszkaniowe charakteryzują się wysoką elastycznością dochodową popytu, co oznacza, że zapotrzebowanie na mieszkania rośnie szybciej niż dochody. W hierarchii potrzeb mieszkaniowych najpierw ludzie chcą uniezależnić się od mieszkania z rodzicami, następnie poszukują większej powierzchni, a na szczycie tej piramidy znajduje się mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji.

Nieprzypadkowo relatywne przyspieszenie budownictwa w powiatach do 100 tysięcy mieszkańców nastąpiło od 2016 roku, kiedy zwiększone transfery społeczne zaczęły prowadzić do zmniejszenia różnic dochodowych w kraju. Zmiany te widoczne są nie tylko w budownictwie mieszkaniowym, ale również komercyjnym – nowoczesne powierzchnie handlowe rozwijają się głównie w formie parków handlowych w miejscowościach średniej wielkości.

Rewolucja pracy zdalnej i jej konsekwencje

Pandemia COVID-19 przyniosła fundamentalne zmiany w sposobie funkcjonowania rynku pracy. Część pracowników przeszła na pracę zdalną lub hybrydową, co pozwoliło im spędzać więcej czasu w domu. For osób pochodzących z mniejszych miejscowości stało się to okazją do powrotu w rodzinne strony, szczególnie gdy komunikacja z metropolią jest dobra.

Wśród powiatów o największym przyroście oddawanej do użytku powierzchni mieszkaniowej znajdują się te z dobrym połączeniem kolejowym z metropoliami. Infrastruktura kolejowa zmniejsza dystans geograficzny, powiększa obszary funkcjonalne metropolii i ułatwia realizację potrzeb mieszkaniowych poza centrami miast.

Strategia „otulania miast” jako odpowiedź na brak gruntów

W latach 2019-2023 rozwój budownictwa mieszkaniowego odbywał się w trybie tak zwanego „otulania miast”. W prawie połowie największych ośrodków miejskich inwestycje realizowane w powiatach sąsiadujących stanowiły ponad 40 procent wszystkich mieszkań powstałych w regionie. To zjawisko wynika głównie z braku działek oraz wysokich cen gruntów w obrębie stolic wojewódzkich.

Deweloperzy coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji, gdzie mogą zrealizować rentowne projekty. Podaż gruntów w dużych miastach jest ograniczona, a dobrze skomunikowane z aglomeracją lokalizacje podmiejskie stają się naturalnym wyborem. W 2023 roku deweloperzy budowali więcej w małych i średnich miastach – inwestycji w tego rodzaju lokalizacjach było o 15 procent więcej rok do roku.

Wyzwania i perspektywy rozwoju

Pomimo pozytywnych trendów, rynek nieruchomości w małych miastach stoi przed pewnymi wyzwaniami. Eksperci zwracają uwagę na spadek liczby nowych projektów deweloperskich w powiatach ziemskich – w 2023 roku było ich o 22 procent mniej w skali rok do roku. Zjawisko to może być bezpośrednio powiązane z pogorszeniem sytuacji gospodarczej i wstrzymaniem części planowanych inwestycji.

Budownictwo indywidualne nadal stanowi znaczący udział – 36 procent całej nowej zabudowy. Tego rodzaju inwestycji powstaje najwięcej w powiatach ziemskich, sąsiadujących z największymi miastami, co potwierdza trend przenoszenia się mieszkańców na obrzeża aglomeracji.

Przyszłość mieszkalnictwa poza metropoliami

Rozwój nowoczesnych osiedli w małych miastach to nie tylko odpowiedź na lokalne potrzeby mieszkaniowe, ale również sygnał szerszych przemian społecznych. Zmiana stylu życia, rozwój infrastruktury i nowe możliwości pracy sprawiają, że coraz więcej osób rozważa zamieszkanie poza dużymi ośrodkami miejskimi.

Perspektywy rozwoju budownictwa w małych miastach wydają się obiecujące, pod warunkiem utrzymania korzystnych trendów gospodarczych i dalszego rozwoju infrastruktury komunikacyjnej. Kolej, drogi, a także infrastruktura cyfrowa będą kluczowe dla utrzymania atrakcyjności tych lokalizacji jako alternatywy dla życia w metropoliach.

Eksperci podkreślają, że małe miasta mogą stać się ważnym elementem zrównoważonego rozwoju przestrzennego kraju, oferując mieszkańcom lepszą jakość życia przy zachowaniu dostępu do możliwości, które oferują duże ośrodki miejskie. To sprawia, że inwestycje w budownictwo mieszkaniowe w tych lokalizacjach mają szansę na długoterminowy sukces.