Rękojmia dewelopera – nowe przepisy i prawa nabywcy

Rękojmia dewelopera stanowi fundamentalną ochronę prawną dla osób kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym. W obliczu nowych przepisów obowiązujących od lipca 2025 roku, nabywcy nieruchomości zyskują jeszcze silniejszą pozycję w dochodzeniu swoich praw. Znajomość zasad odpowiedzialności odszkodowawczej oraz procedur reklamacyjnych pozwala skutecznie zabezpieczyć swoje interesy przy zakupie nowej nieruchomości.

Czym jest rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne nieruchomości oraz wady prawne, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Oznacza ona, że deweloper odpowiada za wszystkie niezgodności z umową, które istniały w momencie sprzedaży, nawet jeśli ujawniły się dopiero po odbiorze lokalu. Ta forma ochrony prawnej ma charakter bezwzględny – nie można jej wyłączyć ani ograniczyć na niekorzyść kupującego, szczególnie gdy nabywcą jest konsument.

Wady fizyczne nieruchomości obejmują wszystkie niezgodności z projektem, standardem wykończenia czy parametrami technicznymi określonymi w umowie. Mogą to być między innymi przecieki, pęknięcia w ścianach, wadliwe instalacje, błędy konstrukcyjne, nieszczelne okna czy nieprawidłowo wykonane izolacje. Równie istotne są wady prawne, takie jak nieuregulowany stan prawny gruntu czy istnienie nieujawnionych obciążeń nieruchomości.

Nowe przepisy od lipca 2025 roku

Przełomowa nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 10 lipca 2025 roku, znacząco wzmacnia pozycję kupujących mieszkania. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie obowiązku stosowania rękojmi za wady fizyczne przez deweloperów niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Wcześniej część deweloperów mogła unikać odpowiedzialności, konstruując umowy w sposób wykluczający zastosowanie przepisów o rękojmi.

Nowe regulacje eliminują dotychczasowe luki prawne, które często utrudniały nabywcom nieruchomości skuteczne dochodzenie roszczeń. Deweloperzy muszą teraz odpowiadać za wszelkie wady na podstawie rękojmi bez względu na to, czy zawarli umowę sprzedaży, umowę deweloperską czy inną formę prawną. To fundamentalna zmiana, która poprawia bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym i zwiększa zaufanie do inwestorów deweloperskich.

Termin rękojmi i procedura zgłaszania wad

Termin rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu nabywcy. Jest to termin zawity, co oznacza, że po jego upływie wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi wygasają. Warto podkreślić, że liczy się moment wydania nieruchomości, a nie data podpisania umowy czy zakończenia budowy.

W przypadku wykrycia wad, nabywca nieruchomości powinien niezwłocznie przygotować pisemne zgłoszenie do dewelopera. Dokument powinien zawierać szczegółowy opis stwierdzonych usterek, ich lokalizację oraz załączone zdjęcia dokumentujące stan faktyczny. Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na reklamację w ciągu 14 dni – brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie reklamacji za zasadną.

Praktyka rynkowa wskazuje na konieczność dokładnego dokumentowania wszystkich wad już na etapie protokołu zdawczo-odbiorczego. Im więcej usterek zostanie zidentyfikowanych podczas odbioru, tym łatwiejsze będzie później dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi dewelopera.

Uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi

Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera daje nabywcy kilka możliwości dochodzenia swoich praw. Podstawowe uprawnienia obejmują:

• Żądanie usunięcia wad – deweloper ma obowiązek naprawy wszystkich stwierdzonych usterek na własny koszt w rozsądnym terminie, zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy
• Obniżenie ceny – gdy usunięcie wady jest niemożliwe lub niecelowe, nabywca może żądać proporcjonalnego zmniejszenia ceny zakupu
• Odstąpienie od umowy – w przypadku wad istotnych, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem
• Odszkodowanie – niezależnie od powyższych uprawnień, nabywca może dochodzić rekompensaty za szkody poniesione z tytułu istnienia wady

Wybór konkretnego roszczenia należy do kupującego, przy czym może on łączyć różne formy zadośćuczynienia, na przykład żądać jednocześnie usunięcia wad i odszkodowania za poniesione niewygody.

Praktyczne wskazówki dla kupujących

Skuteczne korzystanie z rękojmi dewelopera wymaga właściwego przygotowania i dokumentowania sprawy. Kluczowym momentem jest odbior lokalu – warto przeprowadzić go z udziałem niezależnego eksperta, który pomoże zidentyfikować ewentualne wady fizyczne nieruchomości. Każda usterka powinna zostać odnotowana w protokole zdawczo-odbiorczym wraz z terminem jej usunięcia.

W przypadku zgłaszania reklamacji wad po odbiorze, niezbędna jest rzetelna dokumentacja fotograficzna oraz szczegółowy opis problemu. Warto także zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego, który potwierdzi istnienie wady i oceni jej wpływ na funkcjonalność nieruchomości. Deweloper ma obowiązek usunięcia wad w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla mieszkańców.

Różnice między rękojmią a gwarancją

Często mylone są pojęcia rękojmi i gwarancji, które mają jednak odmienną naturę prawną. Rękojmia dewelopera wynika z mocy prawa i obowiązuje przez 5 lat, podczas gdy gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem sprzedawcy, zazwyczaj udzielanym na 2 lata. Gwarancja może obejmować szerszy zakres świadczeń niż rękojmia, ale jej warunki są określane przez dewelopera.

Nabywca może korzystać równocześnie z obu form ochrony, przy czym rękojmia za wady fizyczne często okazuje się skuteczniejsza ze względu na jej ustawowy charakter. W przypadku wątpliwości co do zasadności reklamacji, zawsze warto powoływać się na przepisy o rękojmi, które dają silniejsze podstawy prawne do dochodzenia roszczeń.

Perspektywy dla rynku nieruchomości

Nowe przepisy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej deweloperów będą miały znaczący wpływ na rynek pierwotny. Wzmocnienie pozycji nabywców nieruchomości może przyczynić się do poprawy jakości wykonywanych prac oraz większej staranności na etapie projektowania i budowy. Deweloperzy będą musieli uwzględnić wyższe koszty związane z ewentualnymi naprawami gwarancyjnymi, co może wpłynąć na ceny mieszkań.

Jednocześnie zmiany te zwiększają atrakcyjność zakupu mieszkań na rynku pierwotnym, dając kupującym większą pewność prawną. Rękojmia dewelopera staje się skuteczniejszym narzędziem ochrony konsumentów, co może przyczynić się do wzrostu zaufania do całej branży deweloperskiej i stabilizacji rynku nieruchomości w Polsce.