Kto płaci podatek przy sprzedaży nieruchomości w Polsce

Sprzedaż mieszkania w Polsce wiąże się z różnymi obowiązkami podatkowymi, które dotyczą zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Znajomość aktualnych przepisów pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek ze strony urzędu skarbowego oraz optymalnie zaplanować transakcję. W 2025 roku obowiązują jasne zasady określające, kto i kiedy płaci podatek od sprzedaży nieruchomości, a także jakie istnieją możliwości legalnego uniknięcia tego obciążenia.

Obowiązki podatkowe sprzedającego mieszkanie

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania w wysokości 19% obciąża sprzedającego, ale tylko w określonych sytuacjach. Kluczowym czynnikiem jest czas, jaki upłynął od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości, która następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, odziedziczona lub wybudowana.

Mechanizm ten oznacza, że osoba, która kupiła mieszkanie w 2020 roku, może je sprzedać bez podatku dopiero od 1 stycznia 2026 roku. Sprzedaż w 2025 roku nadal będzie podlegać 19% podatkowi dochodowemu od zysku. Sprzedający ma obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży oraz zapłacenia podatku w tym samym terminie.

Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Do kosztów można zaliczyć m.in. cenę nabycia nieruchomości, koszty remontów i modernizacji (przy odpowiedniej dokumentacji), opłaty notarialne oraz prowizję dla pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Podatek PCC – obowiązek kupującego nieruchomość

Po drugiej stronie transakcji znajduje się kupujący, który w większości przypadków zobowiązany jest do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Ten podatek dotyczy transakcji na rynku wtórnym i musi być zapłacony w terminie 14 dni od zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Istnieją jednak istotne wyjątki od tej reguły. Od 31 sierpnia 2023 roku kupujący nie płaci podatku PCC, jeśli nabywa swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. To znaczące ułatwienie dla osób rozpoczynających samodzielne życie lub kupujących pierwszą nieruchomość inwestycyjną.

Na przeciwnym biegunie znajdują się inwestorzy nabywający szóste i każde kolejne mieszkanie w tym samym budynku lub zespole budynków – w ich przypadku stawka PCC wzrasta do 6% wartości każdego kolejnego lokalu. Ta regulacja ma na celu ograniczenie spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Ulga mieszkaniowa jako sposób na uniknięcie podatku

Ulga mieszkaniowa stanowi najważniejszy instrument pozwalający uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwolnienie z podatku przysługuje, gdy środki ze sprzedaży przeznacza się na własne cele mieszkaniowe.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie dochodów ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli mieszkanie sprzedano w marcu 2025 roku, na wykorzystanie środków zgodnie z ulgą jest czas do 31 grudnia 2028 roku.

Za własne cele mieszkaniowe uznaje się następujące wydatki:

• Nabycie domu, mieszkania lub działki pod budowę domu (również niebudowlanej, jeśli w ciągu 3 lat zmieni się jej przeznaczenie)
• Rozbudowa, przebudowa, nadbudowa istniejącej nieruchomości
• Adaptacja lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne
• Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na powyższe cele

Ulga mieszkaniowa może być wykorzystana częściowo – jeśli tylko część dochodów ze sprzedaży przeznacza się na cele mieszkaniowe, zwolnieniu podlega proporcjonalna część podatku.

Szczególne przypadki: spadek, darowizna, majątek wspólny

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego podlega odmiennym zasadom liczenia 5-letniego okresu. W przypadku spadku, termin liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od chwili dziedziczenia. Oznacza to, że jeśli rodzic kupił mieszkanie w 2015 roku i zmarł w 2020 roku, spadkobierca może je sprzedać w 2025 roku bez podatku.

W przypadku nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, 5-letni okres liczy się od momentu otrzymania darowizny, chyba że zastosowanie ma zasada kontynuacji nabycia. Podział majątku wspólnego małżeńskiego również ma swoje specyficzne regulacje – okres 5 lat liczy się od pierwotnego nabycia nieruchomości do majątku wspólnego.

Praktyczne aspekty rozliczenia podatku od sprzedaży

Osoby zobowiązane do zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania muszą złożyć zeznanie PIT-39 oraz uiścić należność w terminie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Kluczowe znaczenie ma właściwa dokumentacja wszystkich kosztów związanych z nabyciem i utrzymaniem nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć nie tylko cenę nabycia, ale również udokumentowane wydatki na remonty i modernizację, opłaty notarialne, prowizję dla pośrednika, a nawet koszty ochrony prawnej. Wszystkie wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane fakturami lub rachunkami.

W przypadku korzystania z ulgi mieszkaniowej, niezbędne jest prowadzenie szczegółowej dokumentacji wydatków na cele mieszkaniowe oraz terminowe złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego.

Optymalizacja podatkowa przy sprzedaży nieruchomości

Planowanie sprzedaży mieszkania z perspektywą podatkową pozwala znacząco obniżyć obciążenia fiskalne. Przede wszystkim warto sprawdzić dokładną datę nabycia nieruchomości i wyliczyć, kiedy upływa 5-letni okres zwolnienia z podatku. Czasem warto przesunąć sprzedaż o kilka miesięcy, aby uniknąć 19% podatku.

Druga strategia dotyczy maksymalizacji kosztów uzyskania przychodu. Wszystkie wydatki związane z nabyciem, utrzymaniem i sprzedażą nieruchomości powinny być odpowiednio udokumentowane. Szczególnie istotne są koszty remontów i modernizacji, które mogą znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.

Trzecia możliwość to skorzystanie z ulgi mieszkaniowej poprzez przemyślane wykorzystanie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Ulga może być wykorzystana nawet częściowo, co pozwala na elastyczne planowanie inwestycji mieszkaniowych.

Kluczowe wnioski dla uczestników rynku nieruchomości

Podatek od sprzedaży mieszkania w 2025 roku obciąża przede wszystkim sprzedających, którzy zbywają nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Kupujący muszą liczyć się z podatkiem PCC, chyba że nabywają pierwsze mieszkanie lub kupują od dewelopera na rynku pierwotnym.

Znajomość dostępnych ulg i zwolnień pozwala na legalne obniżenie obciążeń podatkowych lub całkowite ich uniknięcie. Ulga mieszkaniowa stanowi szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla osób planujących reinwestycję środków w nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest właściwe planowanie transakcji oraz prowadzenie rzetelnej dokumentacji wszystkich wydatków związanych z nieruchomością.